Los costos de la vivienda están aumentando, pero ¿los datos faltantes son una tendencia al enfriamiento?

La Reserva Federal puede tener un problema de vivienda. Como mínimo, existe un enigma inmobiliario.

La inflación general ha disminuido significativamente durante el año pasado. Pero la vivienda resultó ser una excepción obstinada y sorprendente. El costo de la vivienda aumentó un 6 por ciento en enero respecto al año anterior, y aumentó más rápidamente mensualmente que en diciembre, según el Departamento de Trabajo. Esta aceleración fue una de las principales razones del aumento general de los precios al consumidor el mes pasado.

La persistencia de la inflación inmobiliaria plantea un problema para los funcionarios de la Reserva Federal, que se preguntan cuándo recortar las tasas de interés. La vivienda es, con diferencia, el mayor gasto mensual para la mayoría de las familias, lo que significa que pesa mucho en los cálculos de inflación. A menos que los precios de la vivienda caigan, será difícil que la inflación en su conjunto regrese de manera sostenible al objetivo del 2% del banco central.

«Si quieres saber hacia dónde va la inflación, necesitas saber hacia dónde va la inflación inmobiliaria», dijo Mark Franceski, director gerente de Zelman & Associates, una firma de investigación inmobiliaria. La inflación de la vivienda, añadió, “no se está desacelerando al ritmo que esperábamos o que nadie esperaba”.

Esas expectativas se basaron en datos del sector privado de sitios web inmobiliarios como Zillow y Apartment List y otras empresas privadas, que muestran que los alquileres apenas han aumentado recientemente y han caído por completo en algunos mercados.

Para los compradores de viviendas, la combinación de precios crecientes y altas tasas de interés ha hecho que la vivienda sea cada vez más inasequible. En cambio, muchos propietarios de viviendas existentes han estado parcialmente protegidos del aumento de los precios porque tienen hipotecas a tasa fija cuyos pagos no cambian de un mes a otro.

Sin embargo, los precios de la vivienda y las tasas hipotecarias no aparecen directamente en los datos de inflación. Esto se debe a que comprar una casa es una inversión, no sólo una compra de consumo como alimentos. En cambio, los datos de inflación se basan en los alquileres. Y como los datos privados muestran una moderación de los alquileres, los economistas esperan que la desaceleración se refleje también en los datos gubernamentales.

Los funcionarios de la Reserva Federal desestimaron en gran medida la inflación inmobiliaria durante gran parte del año pasado, creyendo que los datos oficiales simplemente habían tardado en reflejar la tendencia de desaceleración evidente en los datos privados. En cambio, se centraron en medidas que excluyen la vivienda, un enfoque que, según dicen, refleja mejor las tendencias subyacentes.

Pero como la divergencia persiste, algunos economistas, dentro y fuera de la Reserva Federal, han comenzado a cuestionar esos supuestos. Los economistas de Goldman Sachs recientemente elevaron sus pronósticos para la inflación de la vivienda este año, citando el aumento de los alquileres de las viviendas unifamiliares.

«Está claro que está sucediendo algo que todavía no entendemos», dijo en una entrevista reciente Austan Goolsbee, presidente del Banco de la Reserva Federal de Chicago. «Me preguntan: ‘¿Qué estás mirando?’ Yo diría: «Estoy observando la adaptación porque eso es lo que sigue siendo extraño». »

La naturaleza obstinada de la inflación inmobiliaria no es un completo misterio. Los economistas sabían que tomaría tiempo para que la moderación de los alquileres observada en los datos del sector privado se reflejara en el índice oficial de precios al consumidor del Departamento de Trabajo.

Hay dos razones para este retraso. La primera es técnica: los datos del gobierno se basan en una encuesta mensual de miles de viviendas en alquiler. Sin embargo, una unidad determinada sólo se inspecciona una vez cada seis meses. Entonces, si se inspecciona un apartamento en enero y el alquiler aumenta en febrero, ese aumento no aparecerá en los datos hasta que el apartamento se inspeccione nuevamente en julio. Esto hace que los datos gubernamentales estén retrasados, particularmente durante períodos de cambios rápidos.

La segunda razón es conceptual. La mayoría de los índices privados sólo incluyen los alquileres cuando se contratan nuevos inquilinos. Pero el gobierno pretende capturar los costos de vivienda para todos los inquilinos. Dado que la mayoría de los arrendamientos duran un año o más y quienes los renuevan a menudo reciben un descuento en comparación con quienes alquilan en el mercado abierto, los datos gubernamentales generalmente se ajustarán más gradualmente que los índices privados.

Los datos públicos y privados deberían eventualmente converger. Pero no está claro cuánto tiempo llevará este proceso. El rápido aumento de los alquileres en 2021 y 2022, por ejemplo, ha llevado a muchas personas a quedarse donde están en lugar de lanzarse al mercado de alquiler. Esto, entre otros factores, puede haber significado que llevó más tiempo de lo habitual filtrar los alquileres de mercado en los datos gubernamentales.

Hay señales de que se está produciendo una desaceleración. Los alquileres han aumentado a una tasa anual de menos del 5% en los últimos tres meses, en comparación con un máximo de casi el 10% en 2022. Las fuentes de datos privados no están de acuerdo sobre el grado de desaceleración de la inflación de los alquileres, pero coinciden en que la tendencia es probable. continuar.

«Básicamente, todos dicen lo mismo, que es que la inflación de los alquileres se ha moderado significativamente», dijo Laura Rosner-Warburton, economista senior de MacroPolicy Perspectives, una firma de investigación económica.

Aunque la inflación de los alquileres puede finalmente estar moderándose, la medición gubernamental de los costos para los propietarios no ha seguido el mismo camino; de hecho, se aceleró en los datos del último mes. Y como hay más estadounidenses en propiedad que en alquiler, las viviendas ocupadas por sus propietarios dominan el componente inmobiliario del índice de precios al consumidor.

Los gastos que la mayoría de la gente asocia con la propiedad de una vivienda (pagos de hipoteca, seguros de la vivienda, mantenimiento y reparaciones) no se incluyen directamente en las medidas de inflación.

En cambio, el gobierno mide la inflación de la vivienda para los propietarios evaluando cuánto costaría alquilar una casa similar, un concepto conocido como alquiler equivalente al propietario. (La idea es que esto mida el valor del «servicio» de proporcionar vivienda, a diferencia de las ganancias de inversión que supone poseerla).

Las medidas de alquiler y propiedad de vivienda suelen moverse juntas porque se basan en los mismos datos subyacentes: la encuesta de miles de viviendas de alquiler. Pero al calcular las cifras de propiedad de viviendas, el Departamento de Trabajo da más peso a las viviendas que son comparables a las ocupadas por sus propietarios. Esto significa que si diferentes tipos de vivienda se comportan de manera diferente, las dos medidas pueden divergir.

Esto puede ser lo que está sucediendo ahora, creen algunos economistas. El auge de la construcción de apartamentos en los últimos años ha contribuido a reducir los alquileres en muchas ciudades. Sin embargo, las casas unifamiliares siguen siendo raras, justo cuando millones de millennials llegan a la etapa en la que quieren más espacio. Esto aumenta el costo de las viviendas tanto para compradores como para inquilinos. Y debido a que la mayoría de los propietarios viven en viviendas unifamiliares, las unidades unifamiliares desempeñan un papel enorme en el cálculo del alquiler equivalente de los propietarios.

«Hay más calor detrás de las viviendas unifamiliares y hay muy buenos argumentos de por qué ese calor va a persistir», dijo Skylar Olsen, economista jefe de Zillow.

Otros economistas dudan de que el aumento de la inflación de enero sea el comienzo de una tendencia más duradera. Los alquileres de viviendas unifamiliares han superado a los de los apartamentos desde hace algún tiempo, pero sólo recientemente la inflación entre propietarios e inquilinos ha divergido. Eso sugiere que los datos de enero fueron una casualidad, argumentó Omair Sharif, fundador de Inflation Insights, una firma de investigación económica.

“En general, las cosas de un mes a otro pueden ser volátiles”, dijo Sharif. La buena noticia del informe, dijo, es que el crecimiento de los alquileres finalmente ha comenzado a desacelerarse, lo que le da más confianza en que la tan esperada desaceleración está surgiendo en los datos oficiales.

Esta conclusión, sin embargo, está lejos de ser segura. Antes de la pandemia, los diferentes segmentos del mercado inmobiliario mostraban una evolución generalmente constante: los alquileres de apartamentos aumentaron aproximadamente al mismo ritmo que los de las viviendas unifamiliares, por ejemplo.

Pero la pandemia ha destruido este equilibrio, provocando que los alquileres aumenten en algunos lugares y bajen en otros, alterando las relaciones entre las diferentes medidas. Eso hace que sea difícil saber con certeza cuándo se calmarán los datos oficiales, o en qué medida, lo que podría hacer que la Reserva Federal sea más cautelosa al considerar recortar las tasas de interés, dijo Sarah House, economista senior de Wells Fargo.

«En este momento, siguen asumiendo que todavía hay mucha desinflación, pero eso los mantendrá cautelosos en su optimismo», dijo, refiriéndose a los funcionarios de la Reserva Federal. «Necesitan pensar dónde está realmente el refugio y cuánto tiempo lleva llegar allí».

Audio producido por Tally Abécassis.