En 2022, cuando los tipos de interés se dispararon, se temía el escenario de una gran crisis inmobiliaria europea. No sucedió, pero hay pocos motivos de celebración. En cambio, el mercado ha entrado en una fase de cuasicongelación, con una fuerte desaceleración en el número de ventas, una insuficiencia de nuevas construcciones y una caída de los precios inmobiliarios que siguen siendo históricamente muy altos, lo que limita el acceso de los jóvenes a la propiedad.
En toda Europa, los precios de la vivienda cayeron o se estancaron en 2023. Cayeron un 5% en Alemania, un 2% tanto en el Reino Unido como en Francia, y aumentaron ligeramente entre un 2% y un 3% en Italia y España, según datos del La agencia de calificación Fitch, en un informe sobre el sector inmobiliario global publicado en diciembre de 2023. “Esperamos precios estables o con un aumento moderado en 2024 y 2025”, estima la agencia. Sin embargo, Francia es una excepción, ya que se espera una caída de los precios del 2% al 4% este año.
Las condiciones económicas hicieron temer algo mucho peor. El Banco Central Europeo aumentó sus tipos de interés del –0,5% al 4% entre septiembre de 2019 y septiembre de 2023, el mayor aumento en la historia de la moneda única. Pero en la zona del euro los préstamos se otorgan principalmente a tasas fijas durante largos períodos. En estas condiciones, el aumento de los tipos no afecta a quienes ya se han endeudado, sino sólo a los nuevos compradores que, por tanto, tienen más dificultades para obtener un préstamo del banco.
Los propietarios de viviendas que tienen préstamos a tasa fija baja evitan mudarse por temor a no poder obtener un nuevo préstamo. Esto perjudica al mercado, en particular al número de propiedades en venta: en Alemania, por ejemplo, el número de préstamos inmobiliarios se ha reducido a la mitad en dos años. En Francia, las transacciones inmobiliarias se han reducido en una cuarta parte. Además, el número de construcciones es insuficiente, sobre todo en los países invadidos por turistas durante la temporada estival y en aquellos que han acogido a refugiados ucranianos desde el inicio de la invasión rusa en Ucrania a principios de 2022.
Este congelamiento del mercado a precios muy altos tiene dolorosas consecuencias sociales en cascada. En los centros de las ciudades invadidos por turistas, las clases trabajadora y media, también penalizadas por la inflación energética y alimentaria, tienen cada vez más dificultades para encontrar vivienda. Algunos hogares quedan relegados a la periferia, o incluso peor.
En el Reino Unido, el número de personas que se quedaron sin hogar en 2023 superó el número de compradores por primera vez, según la asociación Generation Rent, que defiende a los inquilinos. En Irlanda, la edad media de los compradores es ahora de 39 años, frente a los 35 en 2010. En los Países Bajos y la República Checa, el tema está alimentando la ira política, mientras que Italia, Portugal y Grecia están tratando de luchar contra los excesos del turismo.
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